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Scopri il Rent to Buy, il nuovo metodo di acquistare casa – vantaggi e rischi

rent_to_buyIl rent to buy è la nuova tipologia di contratto introdotto nel nostro ordinamento, con il cosiddetto decreto Sblocca Italia, al fine di favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari. Il contratto può essere applicato a tutte le tipologie di immobili, sia strumentali che abitativi.

L’articolo 23 del decreto legge 133/2014, convertito poi con la legge n. 164 dell’ 11 novembre 2014, ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, più noto come rent to buy.

Il rent to buy vuole favorire “la ripresa delle contrattazioni immobiliari, soprattutto con riferimento a quelle categorie di soggetti che hanno maggiori difficoltà ad acquistare in contanti” così viene chiarito nella relazione illustrativa alla norma. La nozione di rent to buy viene definita dal primo comma del citato art. 23: “ I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”. Il c. 2 dell’art.23 dl 133/2014 prevede la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto dal contratto. Le tipologie di contratto essenzialmente sono due: 1) una locazione collegata con un preliminare di futura vendita 2) una locazione con opzione di acquisto. Si può affermare che il rent to buy ha come caratteristica principale quella di combinare caratteri della locazione e della vendita.

Definita sommariamente la disciplina del contratto rent to buy bisogna concretamente capire i vantaggi e i rischi per le parti. A tal proposito puntuale è stato l’intervento del Dott. Carluccio Salvatore, Presidente Mondoconsumatori che ci ha illustrato in accordo con il Consiglio Nazionale del Notariato “le 10 cose da sapere sul rent to buy”. Infatti il Dott. Carluccio definisce il rent to buy “un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile” dove “il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati”. Per chi vende sottolinea sempre il Carluccio “il vantaggio è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti” da bilanciare con il rischio che “il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato.” Il conduttore, invece, viene tutelato in quanto la legge prevede la trascrizione (durata massima di dieci anni) del contratto che consentirà di acquistare il bene libero da ipoteche e pignoramenti; nel caso in cui il conduttore non corrisponda il canone o non acquisti l’immobile è prevista una procedura di rilascio del bene, una procedura molto più breve e meno costosa del procedimento di sfratto. L’oggetto del contratto è ampio, “il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, terreni.e persino immobile in costruzione”.

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