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Rent to buy: comprare casa pagando l’affitto

condominio Il mercato immobiliare, allo stallo da anni, sta intravedendo una soluzione  di ripresa nella formula della “locazione preparatoria all’acquisto”   ovvero il così detto Rent to buy.

Legittimato dal decreto Sblocca Italia, questa nuova modalità di acquisto, permette di chiedere un mutuo più basso all’istituto bancario.

L’inquilino inizia ad abitare nell’alloggio scelto versando un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita e pagando un canone di locazione equivalente a un normale affitto e che per solo la metà andrà a fondo perduto:  l’altra metà andrà a creare un deposito in vista del futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma e che equivarrà al 15% del prezzo concordato.

Al momento del rogito resterà quindi da saldare attraverso un mutuo scelto, il restante 85% del prezzo.

I vantaggi sono molteplici e per diversi attori, l’acquirente in primis, avrà la possibilità di acquistare un immobile andando ad “aggirare” la stretta del credito che chiede anticipi e garanzie sempre più alte per i mutui. Il Rent to buy consente così di creare uno “storico creditizio” per l’acquirente, il quale potrà dimostrare alla banca che avrà versato in modo puntuale l’importo del canone per gli anni stabiliti dal contratto, che comunque non possono superare i dieci, tale somma sarà simile alla rata del mutuo che verrà richiesto, diventando dunque un cliente collaudato con un rating eccellente quindi un soggetto a cui poter concedere senza problemi un mutuo.

I costruttori, dal canto loro, avranno maggiori opportunità di smaltire l’invenduto. Inoltre, i vantaggi riguardano anche il privato che vuole vendere ma che incontra sempre più persone interessate che al momento non sono in condizione di acquistare ma che lo saranno tra qualche anno.

E se si cambia idea? L’acquirente, in caso di ripensamento entro il periodo di locazione, perderà tutte le quote trattenute come acconto o potrà recuperarne una parte, sulla base delle condizioni stabilite dal contratto. Nel caso in cui l’acquirente diventi inadempiente e non voglia più lasciar l’immobile, non sarà necessaria una procedura di sfratto bensì una procedura più veloce e meno onerosa ovvero il rilascio del bene.

Per quanto riguarda la tassazione di questa formula, il proprietario dell’immobile dovrà adempiere alle imposte legate al suo possesso e alle spese di manutenzione straordinaria, mentre le spese condominiali e quelle di manutenzione ordinaria sono invece a carico dell’affittuario. In merito invece ai canoni versati, la parte relativa al godimento del bene contribuisce al reddito dei fabbricati quindi il proprietario privato potrà scegliere tra il regime con irpef ordinaria e imposta di registro al 2% (da dividere tra proprietario e inquilino) o il regime di cedolare secca. La parte deputata all’acquisto viene invece tassata come un acconto sul prezzo di vendita quindi al futuro acquirente spetta un’imposta di registro al 3%, mentre le quote versate contribuiranno all’eventuale plusvalenza su cui il proprietario dovrà versare le imposte nel caso di vendita entro i cinque anni dall’acquisto di un’abitazione non principale.

Passiamo ora agli aspetti negativi, il decreto Sblocca Italia non ha disciplinato il Rent to buy dal punto di vista tributario, siamo quindi in attesa di una circolare che a detta del vice direttore generale dell’Agenzia delle Entrate, Eduardo Ursili, arriverà per febbraio.

In qualità di associazione a tutela del consumatore, terremo gli occhi bene aperti sull’evoluzione normativa che disciplinerà il Rent to buy, per informarvi sugli sviluppi e darvi assistenza e consulenza gratuita su questa nuova facilitazione all’acquisto, anche per come approcciare l’istituto di credito scelto arrivando preparati e competenti sull’argomento.

Fonte: www.renttobuyitalia.it, www.ilfattoquotidiano.it

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